התאחדות יועצי מימון לדיור

משכנתה לוקחים רק עם יועץ רשום

איך הלוואה בריבית אפס תגרום לך לשלם יותר לבנק


במאמר זה נציג במאמר הזה מלכודת מוכרת שרוב הציבור ייפול בה, "קחי כסף בחינם" אך תשלמי פי כמה יותר מבלי לראות זאת בשלב החתימה על לקיחת ההלוואה (טעות אופטית).

שוק המשכנתאות הוא שוק ענק הכולל לא מעט גופים המוכנים להלוות לכם כסף שרוב האוכלוסייה לא יכולה לגייס בדרך אחרת. כמו כל שוק, גם כאן ישנן הרבה אופציות והצעות מגוונות, המשתנות בכל פרמטר אפשרי – מגובה המשכנתה, התנאים, המסלול המוצע, גובה הריבית וסוגה, ועוד כהנה וכהנה אופציות. אחת האופציות המוכרות וה"קורצות" ביותר היא משכנתה ב-0% ריבית. האם באמת מדובר במשכנתה ראלית, והיכן נגזר הרווח של הגורם המלווה? מאמר זה יסביר לכם כיצד לא רק שמדובר באפשרות בה המלווה מרוויח, אלא גם שיתכן מאוד שתשלמו יותר מאשר אם הייתם בוחרים לקחת משכנתה "רגילה".

בואו נתחיל בעובדות – נדיר שגוף מלווה "קלאסי" כמו בנק, חברת אשראי או ביטוח יתנו הלוואה בתנאי שכזה, בטח ובטח ללא רווח כלשהו. חלק מהבנקים מאפשרים מתן הלוואות ללקוחות חדשים או לכאלו הפותחים תכניות חסכון משמעותיות, אך כמובן שלא כל לקוח זכאי לקבל זאת – בד"כ רק לקוחות בעלי הכנסה גבוהה ותחת התחייבות להעברת המשכורות  לחשבון (מה שיאפשר לבנק להרוויח המון על העו"ש והפיקדונות של הלקוח מבלי שהלקוח יודע בכלל). בנוסף, לרוב הלוואות אלו הן הלוואות קטנות יחסית ולא מדובר במשכנתה. ישנם מקרים בהם מקומות עבודה (לרוב ציבוריים) מצליחים להשיג לעובדיהם תנאים מצוינים לגבי הריבית, שלעתים יכולה להגיע למצב לא קיים – אך כאן מדובר בעיקר במקרים נקודתיים שלא רלוונטיים לרוב האוכלוסייה ומדובר בעסקה שכל צד רוצה משהו אחר ומקבל אותו בלי שזה מפריע לשני – Win-Win.

נגזרת של אותה הלוואה היא שילוב של הלוואות היוצרות תמהיל הכולל בתוכו לקיחת משכנתה רגילה, בנוסף ללקיחת הלוואה ללא ריבית. על פניו, מצב זה נראה כדאי – ניתן לקבל יותר כסף, אך הריבית תהיה קטנה יותר או תתפרש רק על חלק מהסכום שיש להחזיר. בפועל, מה שנראה טוב על הנייר, לא בהכרח נכון במבחן המציאות או מדויק יותר לא עומד במבחן  העלות של כל שקל הלוואה. מדוע?

השיטות לחישוב החזרים, ריבית וקרן שונות במשכנתה: חישוב נכון של פרעון משכנתה לא מתבטא רק בפעולות חיבור, חיסור, כפל וחילוק – הוא הרבה יותר מסובך מכך ודורש כלי עבודה שנקראים נוסחת שפיצר (בעברית החזר שווה)  או קרן שווה. אדם המעוניין ללוות סכום כסף גדול, חייב לבנות תמהיל איכותי ולקבל ייעוץ מקצועי, שיבצע את החישובים לפי מערכת הנוסחאות והפרמטרים של שיטת שפיצר או קרן שווה (עליה המשכנתה שהוא לוקח מתבססת), ורק כך לקבל תמונת מצב אמיתית של משמעות התכנית ותחזית לגבי גובה התשלום בכל שלב ושלב בתהליך, כולל צפי עלויות ותשלומים סופי – מה שנכנה כאן עלות נומינלית לכל שקל הלוואה. חישוב פשטני עם כפל וחיבור של הסכם שכזה יהיה דומה להליכה לחוף הים בחליפת שריון – שימוש בתחום אחד בתחום לא קשור אחר.

פריסה וחלק יחסי: כמו שנאמר קודם, לרוב ההלוואה ללא הריבית תהיה בסכומים קטנים יחסית לגובה הלוואות המשכנתה, כך שלרוב האחוז שלה מכלל הכסף שהלווה לווה לא יהיה גדול במיוחד. למרות זאת, הבנק יפרוס אותה בצורה אחרת לחלוטין מהמשכנתה, מפני שכאן מדובר בהלוואה לטווח קצר. התקופה הראשונה של המשכנתה תתמקד בעיקר באותה הלוואה, כך שהלווה יחזיר בעיקר את סכומיה ולא "יתמקד" בהחזר החלק הארי שהוא המשכנתה עצמה. על ידי כך נוצר מצב שבו הוא מתמקד בחלק קטן מהסכום הכולל, אך רוב ההחזר החודשי מנוצל כדי לשלם את אותו חלק קטן. הליך זה מאריך את תקופת התשלום, ובכך מייקר את ההחזר הסופי על המשכנתה. בנוסף, אם ההחזר החודשי הראשוני לא כולל את עלויות הריבית, השינויים בעוגני הריביות, ההצמדות ואינו כולל הקטנה שוטפת של קרן ההלוואה, ייצרו מצב שבו הלווה רק פורע "תשלומי צד" כל הזמן ולא מקטין את הקרן של ההלוואה, ובכך הלווה ישלם יותר ממה שהוא לווה בפועל. תחברו את שני הפרמטרים שכנראה לא חזיתם מראש ביחד, וקיבלתם תמונת מצב בעייתית. במידה וגם לא יצרתם תמהיל מתאים מראש, אתם תופתעו מהסכום שאותו תצטרכו להחזיר בסופו של דבר, ותגלו כי ההחלטה הייתה בעוכריכם (אך אז מאוחר מדי, הכסף כבר לא אצלכם).

הבנק הוא למעשה גוף עסקי אשר מוכר כסף תמורת תשלום שנקרא ריבית. אנו לא רגילים לראות חנות נעליים מוסרת נעליים בחינם אך אם נראה מבצע מסוג "זוג שלישי בחינם" נדע שאין כאן באמת מתנה אלא הנחת כמות של 33%.  כאשר הבנק נותן הלוואה בחינם, גם כאן לא מדובר במתנה אלא פעמים רבות אפילו בהגדלת התשלומים הכוללים שלנו.

לסיכום, חשוב לזכור כלל פשוט הרלוונטי לכל מה שקשור לכסף (ויש שיגידו בכל תחום כלשהו) – אם ישנה הצעה הנראית למראית עין אטרקטיבית במיוחד וכזו שאפילו יוצרת הפסד לבנק, כנראה שאין דברים בגו והמציע יודע משהו שאתם באופן אינטואיטיבי לא יודעים ולא יכולים לדעת ללא שימוש בכלים המתאימים. בכל מקרה, העצה היא זהה – יש לבחון כל הצעה תחת ייעוץ ובחינה של איש מקצוע מתאים, שיוכל לחשב ולהציג את העלויות והתמהיל בכל אופציה, ובהתאם לבנות ולכוון לזו המתאימה ביותר לכל לווה ולווה.