התאחדות יועצי מימון לדיור

משכנתה לוקחים רק עם יועץ רשום

גרייס כנגד קבועה קצרה


בס"ד

שלום לכולם,

החל מהשבוע אפשר לבנות תמהילים מורכבים, נחמדים ביותר, שללקוחות יהיה קשה מאוד למצוא לבד, ויועץ יכול לחסוך בעזרתם הרבה כסף.
האמת היא שהמוצר היה קיים כבר הרבה זמן בבנק טפחות, אבל לא הרבה השתמשו בו מכיוון שהבנקאים בטפחות שלפו אותו מהמגרה כאשר לא הצליחו להתמודד בריביות. ככה שמי שרצה להשתמש במוצר היה בדר"כ מקבל ריבית יקרה יחסית – וכך רק מעט יועצים השתמשו בו.
השבוע שני בנקים נוספים נכנסו לתמונה, בנק לאומי מאפשר את המוצר לתקופה מקסימלית של 5 שנים. ובנק איגוד, בזכות פגישה של אבי עם הנהלת  הבנק, הם מחזירים את השימוש למוצר לתקופה של עד 10 שנים (בדומה לבנק טפחות).

מה בעצם מציע ה'מוצר החדש'

מכירים את זה שיש כאלו שמנסים לקחת חלק קטן מהמשכנתה לתקופה ממש קצרה, נגיד של 5-6 שנים, בשביל להוריד באופן משמעותי את יתרת החוב של המשכנתה בתקופה הראשונה?
ומכירים את הטענה מול אותה השיטה? טענה הגורסת שההחזר החודשי שמפנים לטובת המסלול הקצר גוררת נזק גדול לטווח הארוך, שכן היא מכריחה אותנו להאריך את יתר המשכנתה לתקופה ארוכה.
אז… ה'מוצר החדש' מאפשר לנו ללכת עם ולהרגיש בלי.

הרעיון מאחורי המוצר החדש פשוט ביותר. במקום לקחת תמהיל קלאסי בו כל המסלולים לתקופות בינוניות או ארוכות, ניתן לקצר את אחד המסלולים לתקופה קצרה, כנגד גרייס לתקופה זהה במסלול אחר.
כלומר, במקום לקחת משכנתה בה כל המסלולים נלקחים לתקופה של 20-25 שנה. לקחת חלק מהקבועה לתקופה של 7 שנים, אבל במקום להאריך את הפריים על מנת לפצות על העליה בהחזר החודשי – לקחת גרייס חלקי על מסלול הפריים לתקופה של 7 שנים. כאשר היחס בין שני המסלולים הוא כזה שההחזר החודשי של הפריים בסיום הגרייס, זהה להחזר החודשי שהיה על המסלול בריבית קבועה שנלקח ל-7 שנים.

לדוגמא, צילום מתוך אישור עקרוני של בנק טפחות:

איך משתמשים בזה בפועל?

דוגמא מופשטת

נניח שאנחנו לא מתחשבים בשינויים עתידיים בריבית, ושהחלטנו לבנות תמהיל המורכב מ-300,000 ₪ בפריים בריבית של 1.25% ל-25 שנה, ו-600,000 ₪ בקל"צ בריבית של 4.25% ל-20 שנה.
למה דווקא הנתונים האלו? בשביל לפשט את הדוגמה.

עכשיו ניקח 120,000 ₪ מהקל"צ ונקצר אותם ל-7 שנים בריבית של 3.25% (אותו מרווח), ומנגד ניקח גרייס חלקי על הפריים ל-7 שנים. מה הרווחנו בזה? שיש לנו פתאום סכום של 120,000 ₪ עליו קיבלנו 'ריבית מועדפת' בזכות קיצור התקופה, ללא צורך להעלות את ההחזר החודשי.

נתקדם שלב

כעת נכניס את המשתנה המשמעותי ביותר עליו צריך לתת את הדעת – עליית הריבית האפשרית במסלול הפריים.

  • הפריים הוא מסלול זול מאוד בתחילת הדרך, אך בתקופות הארוכות הוא עם ריבית גבוהה יותר מהקבועה. אנחנו לא מרגישים את זה כל-כך בבניית תמהילים רגילה מפני שהריבית הנמוכה בתחילת הדרך מביאה לירידה מהירה של קרן החוב. אבל, אם אנחנו דוחים את תשלומי הקרן ב-5-10 שנים, ההתייחסות לפריים שונה.
  • בנוסף, בלוח סילוקין שפיצר יש לנו תמיד 'גורם ממתן' של עליית הריבית. כלומר, כאשר הריבית עולה ההחזר החודשי אינו עולה בהתאמה יחד עם עליית הריבית, שכן ההחזר החודשי על חשבון הקרן קטן (זו הסיבה שלוח סילוקין קרן שווה רגיש יותר לשינויים בריבית). ולכן כאשר ניקח גרייס משמעותי במסלול הפריים אנו עלולים למצוא את עצמנו עם עלייה משמעותית יותר בהחזרים החודשיים על פני החלופה ה'קלאסית'.
  • בהקשר לסעיף האחרון חשוב לציין עוד נקודה משמעותית. בתקופת הגרייס, אין משמעות לתקופת ההלוואה הכוללת – בכל הנוגע לגובה ההחזר החודשי בתקופה הראשונה. כלומר, ברגע שלקחתי גרייס חלקי, אני יכול לשחק עם תקופת ההלוואה בהתאם להחזר החודשי שארצה בעוד מספר שנים, ללא התחשבות בהחזר החודשי היום.

ועכשיו לתכלס:

  1. כאשר אנחנו לוקחים גרייס לתקופה משמעותית, אנחנו מורידים את ההחזר החודשי באותה התקופה.
  2. את ההחזר החודשי שהתפנה אנחנו מפנים לטובת קיצור של הקבועה – מה שנותן לנו אפשרות להורדת הריבית על חלק מההלוואה.
  3. מכיוון שביחס למרווח יש משמעות זניחה לתקופת ההלוואה, אנחנו נעמיס מרווח על הקבועה הקצרה, ונחסוך עוד קצת כסף.
  4. מכיוון שיתרת החוב יורדת במקרה כזה מהר יותר, ניתן לקצר קצת את המשכנתה גם במסלולים הארוכים. בעיקרון, בגלל שאנו לא מורידים את יתרת החוב בפריים בתקופת הגרייס – אנו נקצר דווקא אותו.
  5. במידה וללקוח אין בעיה עם עליה עתידית בהחזר החודשי – הכל כרגיל.
  6. במידה ויש בעיה, ניתן להשתמש בעצה של בארי- לקחת את הקבועה הקצרה בקרן שווה, על מנת לקזז את העליה בהחזר של הפריים.
  • העצה של בארי: לדוגמא:

מאיפה מגיע החיסכון?

כמו בכל השוואה בין תמהילים שונים חשוב להגדיר מהיכן בדיוק מגיע החיסכון. והאם הוא 'אמיתי' או לא.

במקרה שלנו יש לשים לב האם ההפרש בעלות הכוללת מגיע כתוצאה מהעמסת המרווח על המסלול הקצר, הורדת הריבית הממוצעת של המשכנתה, או כתוצאה מקיצור הפריים.
במקרה שהחיסכון נוצר בעיקר מקיצור הפריים, החיסכון במונחי ענ"ן יהיה נמוך מאוד (במיוחד לאור אפשרות של קיצור הפריים במשכנתה 'קלאסית'). ובמקרה כזה נכון לעשות בדיקה נוספת של הדברים.

כאשר את הגרייס לוקחים במסלול משתנה כל 5, אפשר לשלב את זה עם תכנון לפירעון מוקדם. עובדה שיכולה להעלות בצורה משמעותית את הכדאיות של המהלך, בעיקר לאור העובדה שבבנק לאומי ניתן לקצר מסלול X בעת ביצוע פרעון מוקדם במסלול Y.

למי זה מתאים?

  1. ברמה הבסיסית ביותר – לכולם. כלומר ככל שהשימוש ב'מוצר' חוסך כסף, כדאי להשתמש בו באופן שוטף עבור רוב הלקוחות שנסגרים בבנקים הרלוונטיים.
  2. מי שמתכנן לפרוע את המשכנתה בטווח הקצר – בינוני. במקרה כזה הלקוח יהנה מריבית נמוכה בתקופה הקצרה, ולא יצטרך להתמודד עם קרן חוב גבוהה יחסית במסלול הפריים לתקופה הארוכה.
  3. מי שמעוניין בהחזר חודשי נמוך היום, ובהחזר חודשי גבוה בעתיד. מכיוון שתקופת ההלוואה במסלול הפריים אינה משפיעה על ההחזר החודשי בתקופת הגרייס, הרי שניתן להפריד ולקבוע בנפרד את ההחזר החודשי בתקופת המשכנתה הראשונה, ואת ההחזר החודשי בתקופת המשכנתה שלאחר הגרייס.

מה מציעים היום הבנקים השונים?

  • בנק טפחות כבר ניתן לעשות זאת זמן רב, אך עקב הריביות הגבוהות ביחס לשאר השוק – לא נעשה בכך שימוש נרחב ע"י היועצים.
    בבנק טפחות ניתן לקחת את הגרייס עד לתקופה של 10 שנים, אך לא יותר ממחצית מתקופת המסלול.
    בבנק טפחות ניתן לקחת את הגרייס גם על מסלול המשתנה, בנוסף כמובן למסלול הפריים.
  • בבנק לאומי האפשרות נפתחה בדיגיטל לפני כמה שבועות, ועכשיו גם בסניפים. נכון להיום, בנק לאומי מאפשר לקחת את הגרייס לתקופה של עד  5 שנים בלבד וללא מגבלה עקרונית על המסלולים בהם ניתן הגרייס.

הטיפ של אורן  : בבנק לאומי, הריבית נמוכה מאוד בקבועות לתקופה קצרה.

  • בבנק איגוד ניתן לקחת את הגרייס עד לתקופה של 10 שנים, במסלול הפריים בלבד. (באיגוד אין קרן שווה).
    אבל… בבנק איגוד לקיחת הגרייס לתקופה הארוכה אינה מותנת בלקיחת מסלול מקביל לתקופה מקבילה. כלומר, בניגוד לטפחות ולאומי, בבנק איגוד ניתן לקחת סתם ככה גרייס ל-10 שנים.

חשוב לציין כי בנק איגוד מגביל את השימוש במוצר ללקוחות טובים ( שיחס ההחזר של המשכנתא לא עובר 30% מהכנסתם)

 

מחכים לבשורה הגדולה

על פי נהלי בנק ישראל, לצורך חישוב יחס ההחזר, כאשר לווה נוטל הלוואה עם גרייס יש להציב בחישוב את ההחזר החודשי שיתקבל בסיום הגרייס. כך שמי שנוטל כיום הלוואה עם גרייס ל-10 שנים, פעמים רבות לא יעמוד ביחס ההחזר הנדרש על פי נהלי ב"י, מה שמציב את ה'מוצר החדש' כמתאים ללקוחות בעלי יחס החזר נמוך.

אבל… מה יקרה אם הלקוח ייטול מסלול אחד עם גרייס ל-10 שנים, כאשר בעוד 10 שנים בדיוק מסתיים לו מסלול אחר, בצורה כזו שההחזר החודשי שלו נשאר יציב וקבוע לאורך כל חיי ההלוואה?
אנו סבורים שבמקרה כזה הבנק יכול לחשב את יחס ההחזר כאשר הוא מתחשב בהחזר החודשי בתקופת הגרייס בלבד, ללא צורך בהתחשבות בהחזר החודשי בסיום הגרייס – כפי שנדרש בהלוואה רגילה.

נכון להיום הבנקים מחשבים את ההחזר החודשי עבור כל מסלול בנפרד, ולאחר מכן מחברים את סך ההחזרים החודשיים שהתקבלו בכלל המסלולים. במידה ואחד הבנקים יקבל את הפרשנות לפיה ניתן להתייחס להחזר החודשי באופן כללי (ולא כחיבור של ההחזר במסלולים השונים) – תהיה מהפכה אמיתית.

 

תודות והערכות

תודה רבה ליו"ר ההתאחדות, אבי אבגיל, שפעל באופן יזום מול בנק איגוד על מנת שיחזירו את המוצר לשימוש.
תודה מיוחדת לבארי גוטלר הר-טוב, חבר ההנהלה, שמשתמש באפשרות זו כבר זמן רב, ועזר רבות בהכנת הסקירה.
ותודה גדולה לאורן שלו, מרכז ידע למשכנתאות, על העזרה בהכנת הסקירה.

שבוע טוב,
יונתן ברלינר
הוועדה המקצועית
התאחדות יועצי המשכנתאות