התאחדות יועצי מימון לדיור

משכנתה לוקחים רק עם יועץ רשום

מחיר למשתכן – מה באמת קורה שם?


בין אם אתם זוג צעיר, זוג ותיק, משקיע או אפילו ילד ביסודי – סביר להניח שכבר שמעתם על תוכנית ה"מחיר למשתכן" שהציג השר כחלון כבר לפני 3 שנים. מהי אותה תוכנית, מה היא כוללת, למי היא מתאימה והכי חשוב – מהן ההשלכות שלה? על שאלות אלו ועוד נענה במאמר הבא.

נתחיל בכך שהתוכנית היא לא משהו שהשר כחלון המציא – התכנית קיימת כבר מסוף שנות ה-90, ומה שאנו מכירים כיום היא ההרחבה של התוכנית, שהספיקה לעבור מאז גלגולים רבים, המתבטאים במספר הדירות שהוצעו בשיטה זו, הגבלות ותנאים לקבלת ההטבות, טיב האוכלוסיה שקיבל את ההטבות ועוד. אנו נתמקד בגרסא הרלוונטית ביותר, הלא היא הגרסא העכשווית והמוכרת לרובנו. גרסא זו הורחבה על מנת לתת מענה למחירי הדיור שעלו משמעותית בשנים שקדמו לה והתמקדה בעיקר בזוגות צעירים שמעוניינים לרכוש את הנכס הראשון שלהם.

מהי תוכנית "מחיר למשתכן"?

התהליך מתחיל כבר מהשלבים הראשוניים של הבניה: המדינה מציעה קרקע המיועדת לבניית דירות בשיטת מכרז, אליו יכולים לגשת יזמים בתחום. הזוכה במכרז יהיה היזם אשר יציע את המחיר הנמוך ביותר לצורך הפרוייקט, והמחיר המוצע הוא המחיר הסופי למשתכן, הלא הוא הדייר אשר ירכוש את הדירה עצמה. לדוגמא, מכרז נפתח על מגרש בעיר נתניה. יזם א' הציע כמיליון ש"ח, השני כ-950,000 ש"ח, השלישי הציע כ-1,100,100 ש"ח. יזם ב' יזכה, והוא יוכל למכור כל דירה במחיר מקסימלי של 950,000 ש"ח. כל התהליך לרבות המכרז, בחירת היזם והפיקוח על בניית הדירות ופיקוח על כך שהכל יתבצע כהלכה מפוקח על ידי משרד השיכון באמצעות מינהלת פרוייקט ייעודית לכל פרוייקט ופרוייקט. בהמשך התוכנית, הוצע גם לקבלנים הבונים בשוק החופשי לשווק את דירותיהם במסגרת התוכנית (כל עוד הם עמדו בתנאים, כמובן).

החלק השני הוא כמובן מכירת אותן דירות – במסגרת הנוכחית, קהל הדיירים יועד לזוגות נשואים או לרווקים מעל גיל 35, זאת בתנאי שלא הייתה ברשותם דירה בחמשת השנים האחרונות. עקב הביקוש הרב, נאלצה הממשלה לערוך הגרלות בין הזכאים כדי לבחור מי יוכל להשתתף בתוכנית – הגרלות אלו יועדו לעשרות אלפי משתתפים אשר חולקו לסדרות, שכל אחת מהן זכתה להגרלה משלה שמתוכן ייבחרו אלפים בודדים שיוכלו לממש את הזכות לרכוש דירה במסגרת תוכנית זו.

מה מיוחד בתוכנית זו?

בנוסף למחיר המסוכם מראש, התוכנית מאפשרת לזכאים שנבחרו בהגרלה להנות מהטבות נוספות:

מימון משכנתה בשיעור גבוה יותר: אם בדירות רגילות שיעור המימון שהבנק מאפשר לא עולה על כ-75% (לפי הוראות בנק ישראל), הרי שבתוכנית זו הגובה המירבי של המשכנתה נקבע לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי המחיר שלה, הערכה זו תתבצע לפי שמאי (וכך גם אם הדירה נמכרת במיליון ש"ח לפי ההצעה הזוכה במכרז, במידה ומדובר בדירה שתהיה שווה כ-1,500,000 ש"ח בשוק החופשי, הרי שגובה המשכנתה יחושב לפי הערך השני) ולכן גובה המימון יהיה בפועל גבוה יותר. יחד עם זאת, הזכאים חייבים למסור לפחות 100,000 ש"ח כהון עצמי, ועל שווי הדירה לא לעלות על 1,800,000 ש"ח (במקרה ושווי הדירה עולה על מחיר זה, תקרת המשכנתה תעמוד על 1,800,000 ש"ח או על מחיר רכישה – הסכום הגבוה מביניהם). החל מחודש דצמבר, זכאים הגרים ביישובים מרוחקים יצטרכו להחזיק רק ב-60,000 ש"ח הון עצמי (השאר יושלם מהמענק, עליו יפורט בהמשך).

משכנתה בריבית נמוכה יותר: אחוז המשכנתה שיוצע לזכאים (במקרה הזה, הזכאים הם אלו שלא הייתה ברשותם דירה ב-10 השנים האחרונות ולא ב-5 כמו הזכאות הרגיל לתכנית דיור למשתכן) יהיה נמוך ב-0.5% מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד לפי בנק ישראל, ולא יעמוד על יותר מ-3%. הקלות נוספות כוללות את פריסת המשכנתה עד ל-30 שנה, עם אפשרות לקיצור המשכנתה והקטנת הריבית (עד לתקופה של כמינימום 10 שנים).

מענק מיוחד: זכאים שיבחרו לרכוש דירה בפריפריה יקבלו מענק מיוחד. המענק מתחלק לקבוצות של כ-40,000 ש"ח או 60,000 ש"ח (הסכום שיינתן נקבע לפי העיר בה הם יבחרו לרכוש את הנכס) וניתן בשתי פעימות לאחר חתימת חוזה הרכישה, שכל אחת מהן בגובה 50% מהמענק: הפעימה הראשונה תתבצע לאחר השלמת תשלום מלוא ההון העצמי הנדרש – גמר הריצפה, הפעימה השניה תשולם לאחר גמר השלד. ניתן למצוא את רשימת הערים המשתתפות כאן.

איך משתתפים בתוכנית?

כדי להרשם, יש לבצע הרשמה מקוונת באתר התוכנית. כדי לעשות זאת, יש להוציא אישור זכאות באמצעות חברת אלונים, מילגם או עמידר בהליך שניתן לבצע גם בהרשמה מקוונת או באמצעות אחד הסניפים הפרוסים ברחבי הארץ. התהליך משתנה מחברה לחברה אך דורש למלא את פרטי המבקש ואת פרטי בן/בת הזוג בהתאם, לעתים נדרשת תוספת של טפסים נוספים או הצהרה מפי החתומים על אמיתות המידע שנמסר.

עד כאן, נשמע טוב. אך האם המצב כך בפועל?

לצד הרצון הטוב, ישנה לא מעט ביקורת על התכנית, המתבססת על מספר עיקרים שיוצרים בעייתיות ללא מעט מהזכאים בתוכנית.

אי התאמה: חלק מהדירות שהוצעו במהלך התוכנית היו דירות גדולות, אשר לא התאימו למשפחות קטנות ולרווקים שהשתתפו בתוכנית. מיותר לציין שעלותן הייתה גבוהה יותר ולכן לא התאימו גם מבחינה לוגיסטית וגם מבחינה כלכלית. מצב זה גרם לחלק מן הזכאים לוותר על הדירה שהוצעה להם במסגרת התוכנית ובכך בעצם להפוך את ההשתתפות ללא רלוונטית.

השקעה: התוכנית, שנועדה למצוא דירות לאלו המחפשים להתגורר באחת, התבררה לעתים כהפך הגמור – חלק מן הזוכים אמנם רכשו את הדירה, אך בחרו להשכיר אותה לאחרים ולגור בדירה אחרת. בכך בעצם הפכו למשקיעי נדל"ן, שלא אמורים להיות חלק מהתוכנית.

תנאים ירודים: חלק מהדירות שנבנו במהלך הפרוייקטים השונים הוגדרו כדירות באיכות נמוכה ולעתים אף ככאלו שאינן מתאימות כלל למגורים. כמו כן, לעתים לזכאים לא ניתנה האפשרות לבצע התאמות מפרט, זאת למרות שמדובר בהליך מקובל שמשפיע על תנאי המגורים של כל דייר ודייר.

כתבה עדכנית פירטה על בעיות נוספות שעולות מן התוכנית לאחר 3 שנות פעילות: רבים מהפרוייקטים לא עומדים בזמנים, מה שגורם כמובן לסחבת ולתשלומים נוספים מהזכאים, שצריכים לשלם שכירות או לספוג עלויות נוספות. בעיות נוספות צצו עקב ההתנהלות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) – התנהלות עקיפה של הקבלנים אל מול הדיירים, חוסר מעקב, מכרזים תקועים ומכרזים שלא מתנהלים לפני הנהלים, ותוכניות תכנון ופיתוח שמתעלמות מהמצב הקיים בערים. ניתן לקרוא עוד על הנושא כאן.

השאלה נותרה בעינה – דיור למשתכן, כן או לא? התשובה לכך היא תשובה חלקלקה: מצד אחד, הרצון הטוב ניכר לעין ואין ספק שיש לא מעט שיכולים להרוויח מתכנית שכזו, לפחות על הנייר. מצד שני, נראה שיש הבדל בין מה שעל הנייר לבין מה שבפועל, יש עוד דרך ארוכה עד שתוכנית זו תהיה אופטימלית, ולכן גם כאן, כמו בכל בחירה חשובה בתחום ההלוואות, יש צורך בהתייעצות עם יועץ משכנתאות מומחה. אתם מוזמנים להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם כדי שגם אתם תוכלו לבחור את מסלול המשכנתה שבאמת מתאים לכם. בהצלחה!