התאחדות יועצי מימון לדיור

משכנתה לוקחים רק עם יועץ רשום

קפיצה קטנה מחו"ל – על משכנתה לתושבי חוץ


ארץ ישראל מעניינת הרבה מאוד תושבים מחו"ל. חלקם קוראים עליה, חלקם קונים מוצרים שיובאו במיוחד למענם (למען מגוון סגולות), חלקם מבקרים וחלקם אף מבצעים עליה. הקבוצה עליה נדבר היום היא קבוצה שמשלבת בין שתי הקבוצות האחרות – אילו הרוכשים נדל"ן בארץ, זאת למרות שהם עצמם עדיין מתגוררים בחו"ל. הסיבות לרכישה מגוונות וכוללות הכנה לעליה, השקעה, פתרון מגורים לחגים, אירועים מיוחדים וביקורים או רכישה למען אדם אחר. כמות הרוכשים שהייתה במגמת עליה, מתמעטת בתקופה האחרונה עקב הקשחת תנאים, הן מבחינת הבנקים והן מבחינת מדיניות הממשלה. אופציית מימון פופולארית העומדת לרשותם לביצוע הרכישה היא משכנתה לתושבי חוץ – מה היא בעצם אותה משכנתה, מה היא כוללת ומה מבדיל בינה לבין משכנתאות לאזרחי המדינה? על זאת ועוד נדבר במאמר.

פרופיל הרוכשים

ניתן למצוא מספר נקודות דמיון בין כל אותם רוכשים ומשקיעים, נקודות שלעתים מצביעות ומהוות נקודות מפתח בכל הקשור להתייחסות לנושא במימד אופי ההשקעות והמימון (ההלוואות) הנלקחות לצורך מימון העיסקה:

  • מדינות פופולאריות: ארה"ב, צרפת, קנדה, דרום אפריקה, רוסיה.
  • סטטוס כלכלי: לרוב ממוקמים במצב סוציו אקונומי גבוה (עשירונים גבוהים).
  • קשר כלשהו לארץ: משפחה, דת, אמונה (למשל אוונגליסטים), עסקים וכו'.
  • יעדים מועדפים: ערי החוף (הרצליה, קיסריה, נתניה, תל אביב, אשדוד, נהריה וכו') וערים אמידות במרכז (רעננה, סביון וכו'), ערים מיוחדות (ירושלים).
  • מבחינת ההגדרות, ישראלי שירד מהארץ מוגדר כתושב חוץ. ישנם ישראלים שעברו לתקופה מוגדרת לחיות בחו"ל (שליחות / רילוקיישן המבקשים מהבנקים להישאר כאזרחי מדינת ישראל).

כפי שניתן להבחין מפרופיל, הרוכשים, הם לרוב באים ממדינות בעלות קשר חזק לארץ, ומשקיעים את כספם בעיקר בערים ספציפיות (מה שמשפיע על מחירי הנדל"ן בערים אלו ובכלל, וגם מגדיל את היצע דירות היוקרה). מכיוון שלא מעט מהם מחוברים לארץ ברמה זו או אחרת, המוטיב הרווחי פחות לוקח כאן פקטור, ופעמים רבות גורם להם להשקיע כסף רב יותר / פחות לתת דגש על התשואה מאשר בעסקת נדל"ן רגילה. יש לציין גם את תופעת "דירות הרפאים" שנוצרה בערים מסוימות, לפיה הדירות שנרכשו עומדות ריקות רוב או כל השנה ומהוות בעיה אורבנית באותם אזורים.

מכיוון שמדובר ככלל באוכלוסיה אמידה שהכנסותיה לא נובעות מישראל ישנן לא מעט עסקאות המתבצעות ישירות מהון עצמי של הרוכשים ואז אין בכלל אירוע מימון בנקאי בארץ. חלק מהעסקאות מתבצע באמצעות מימון של גופים בחו"ל שאינו מימון במתכונת משכון, אלא הלוואות ארוכות טווח פרטיות. אלו הבוחרים לרכוש נכס באמצעות מימון ישראלי מקומי זוכים לתכניות מיוחדות עם אינטרס ברור של הבנק: רוכשים אלו הם לרוב אנשים אמידים אשר מעוניינים בעסקה דווקא בישראל (מהסיבות שפורטו לעיל), אינם בקיאים בבירוקרטיה הממלכתית ומפאת הקשיים וחוסר היכרות עם התרבות, החוקים, ההתנהלות ולעיתים גם השפה נמצאים בעמדה נחותה מבחינת יכולת התמקחות ומאידך לרוב יסכימו להצעות הבנקים ללא שינוי גדול במיוחד בתנאים. מה שיכול לעודד אותם היא העובדה שלבנקים בארץ אין אפשרות עמוקה לבדוק את היסטוריית האשראי שלהם, מה שיכול לשחק לטובתם בעת ביצוע העיסקה. העובדה שהבנקים אינם יכולים לפעול בהליכים משפטיים ומנהליים מקובלים כנגד לווים שלא יעמדו בתשלומים, מכתיבה כמובן את כיוון הפעולה של הבנקים להעמיד הלוואות ב-LTV הנמוך שניתן (להקטנת סיכונים).

הליך המשכנתה

למרות שהתקבל רושם אחר, בהתחלה אין הבדל של ממשי בין לווה "רגיל" לבין לווה שהוא תושב חוץ. גם הוא צריך לפנות לבנק (לעתים פיזית) ומביע את רצונו בלקיחת משכנתה. גם כאן הבנק ידרוש מסמכים (אשר רובם זהים לדרישות שהבנק דורש מלווים מקומיים), אך הוא ישים דגש על כל מסמך שייתן לו תמונת מצב טובה יותר לגבי היכולת הכלכלית של המבקש: פירוט הכנסות, נכסים, דו"חות מס ועוד. (לרוב ידרוש הבנק את המסמכים ותרגום מאושר נוטריון שלהם, למרות שבמדינות רבות אחרות שיטות הדיווח שונות מאשר בישרא, דבר שיוצר קשיים של אי הבנה).

ההליך עצמו גם דומה לאחר האישור, ומצריך את הצעדים הרגילים – שעבוד הדירה, חתימה על חוזה, ביקור ברשם המשכונות וכו'. אז מה בעצם שונה?

ההבדלים בין משכנתה רגילה למשכנתה לתושבי חוץ

  • לווים תושבי חוץ יכולים לפרוע את המשכנתה בכל עת ללא תשלומים נלווים או קנסות (לדוגמא עמלת היוון), גם אם מדובר בהלוואה שנפרעה תוך חודש מתאריך לקיחת ההלוואה.
  • כיוון שמקורות ההכנסה הינם במט"ח, אזי ניתנות הלוואות במטבעות זרים, כשריבית ההלוואה הינה ע"ב עוגן ליבור, המתעדכן מדי 3 ח' – חצי שנה ומכנס בתוכו כל שינוי שבוצע מבחינת גובה הריבית.
  • הצמדה למטבע חוץ: האופציה, שכמעט ואינה מבוצעת אצל לווים ישראלים (מפני שלרוב הם מתנהלים בשקלים ולכן אין טעם בהצמדה זו + הגבלות של בנק ישראל) מאפשרת ללווים תושבי חוץ הימנעות מחשיפה לשערי חוץ שיכולים לשנות לחלוטין (לשלילה) על כמות וגובה התשלומים החודשיים.
  • הלווים יכולים לקבל משכנתה עד לגובה של 50% מימון (לעיתים ניתן לקבל גם יותר), ללא קשר לכמות הנכסים שבבעלות הלווה.

יש לציין כי הבנקים מתייחסים באופן שונה לשלוש קבוצות של רוכשים מחו"ל:

  • אנשים ממדינות דוברות אנגלית – אין צורך לתרגום נוסף של מסמכים.
  • אנשים ממדינות דוברות שפה אחרת, הבנק ידרוש בדרך תרגום נוטריוני לעברית, פרט לצרפתית אשר חלק מהבנקים יודעים להתמודד אתה באופן עצמאי.
  • אנשים ממדינות שאינן מערביות. במדינות אלו הבנק ספקן לנוכח אמינות המסמכים. הבנקים יודעים כי בתאילנד או באפריקה, קיים קשר חלש ביותר בין תלושי השכר ותנועות חשבון הבנק לבין המציאות. לכן רוכשים ממדינות אלו צפויים להליך תיחקור למשכנתה ארוך.

לסיכומו של עניין, הבנקים הבינו יפה מאוד באיזה שוק מדובר, והם שמחים ולפעמים גם מעדיפים לתת שירות לתושב חוץ המעוניין לרכוש נדל"ן בארץ. האם זה טוב לצרכן הישראלי הממוצע? נראה שלא – אך מה זה משנה, תושב החוץ הוא כאן כדי להישאר על המפה, רצוי בכמה מקומות. כל מה שנותר הוא לקוות שההגבלות יעזרו מבחינת עליות המחירים, או שאולי לחפש קשר משפחתי בחו"ל.

בנקים מבצעים – הבנקים המבצעים העיקריים להלוואות לתושבי חוץ הינם בנק מזרחי טפחות, בנק לאומי, בנק הפועלים, בנק ירושלים ויצויין גם בנק מזרחי שוויץ שפועל בעזרת נציגות שנמצאת בישראל, אך במודל מימון קל יותר ללקוחות (עד LTV=60%). גם בנקים אחרים יכול ויבצעו את ההלוואות אך לא כפעילות שגרה.

קשיים מיוחדים – הצגת מסמכים, רישומים שאינם שיטתיים – חלק מהרישומים לפי מספר ת. זהות וחלק לפי דרכון זר – יוצר בלגן ודרישה לחזרה על תהליכים ליצירת אחידות.

עיכובים בשחרור כספים – הסכמי FATCA (החוק לאכיפת מיסים בחשבונות זרים) והסיכונים לבנקים מחקירות וסנקציות במדינות שונות, הפכו אותם לרגישים מאד לנושאי ציות בהלבנת הון. המשמעות בחלק מהבנקים הינה הוספת תהליכים בירוקרטיים בשחרור כספים, צורך בהצגת אמצעי זיהוי לצורך דיווח למדינות אחרות (למשל SSN מול ארה"ב) שחסרונם ימנע את השלמת הביצוע.

אז זה אפשרי, אך כולל הרבה בירוקרטיה וארוך יותר מהרגיל.