התאחדות יועצי מימון לדיור

משכנתה לוקחים רק עם יועץ רשום

נייר עמדה- תקלות וקשיים בהלוואות משכנתה לזכאים


 

‏22  נובמבר, 2017

‏י' כסלו, תשע"ח

לכ'

המפקחת על הבנקים, גב' חדווה בר

שר האוצר, מר משה כחלון,

שר השיכון,  מר יואב גלנט,

יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני

 

 

הנדון: נייר עמדה- תקלות וקשיים בהלוואות משכנתה לזכאים

מוגש ע"י יועצי מימון לדיור ע"ר -התאחדות יועצי המשכנתאות

רקע

מדינת ישראל הכירה בצורך לסייע לזוגות צעירים וזכאים אחרים בהעמדת מימון לדיור מוזל. עקב חקיקה שלא עודכנה, במהלך השנים, הסיוע במימון למשכנתאות נשחק עד שבתנאי שוק של ריביות זולות מאד, הפך הסיוע במימון על פי חוק ללא רלבנטי לרוב הזכאים והגיע לרמות ביצוע אפסיות. עם שינוי המדיניות הבנקאית שחלה בישראל והתייקרות הריביות בכ-100% במיוחד מיוני 2016 מחד והתאמה בחקיקה שהוזילה את הריביות לזכאים ונקבע בו כי הריבית בהלוואות זכאות תעמוד על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת בשוק (בהלוואות ריבית קבועה צמודות למדד), ולא ריבית של 4% כפי שהיה קודם לעידכון החקיקה, חזרו הלוואות הזכאות להיות אטרקטיביות ולמלא את ייעודן כפי שכיוון המחוקק. בנוסף, פרקטיקום חישוב וכללים פנימיים של הבנקים יצרו הגדלת עלויות נוספות ללא שהציבור מבין אותן ואת מקורן.

עם זאת, המלאכה לא הושלמה או ש"התקלקלה". זכאים למשכנתא מסוג זה, לא משתמשים בסיוע בתוך הרכב המשכנתא שלהם.

במסמך זה מרוכזים בעיות ועיוותים עם הצעות לפתרון, אשר במסגרת מטרות החוק הנוכחיות יכולות להפוך את הלוואות הזכאות לרלוונטיות יותר לזכאים, דבר אשר יאפשר ליותר אזרחים לעשות שימוש בכלי החשוב הזה, אותו מעמידה המדינה לרשותם. חשוב לציין- חוסר ההתאמה של משכנתאות אלה לשוק, מונע מרבים לממש את זכותם למשכנתא בתנאים מוזלים, מה שמרחיק אותם להגיע לדירה הנכספת.

רשימת הנושאים הבעייתיים שזוהו:

  1. בהלוואות מוכוונות, אין אפשרות לקיחה עם לוח תשלומים הכולל בתוכו גרייס מלא או חלקי.
  2. תוקף הזכאות קצר מידי.
  3. הפעלת מסלולי ריבית קבועה לא צמודה.
  4. מדרגות משיכת כספי הלוואה מאושרת בבנייה עצמית.
  5. העלאה "שקטה" של ריביות המשכנתה על ידי הבנקים.
  6. הקלת הנטל הבירוקרטי בהגשת בקשה להכרה בזכאות דיור ומנעת חסימת בדיקה.
  7. סכומי הזכאות לא עודכנו מאז שנת 2002 (15 שנות קיפאון באי התאמה לגובה משכנתא נדרש).
  8. עיוותים בחישוב "הקצאת ההון למשכנתא לזכאים" ולמשכנתאות שמייקרים את העלויות.
  9. קשיים לזכאי סיוע בשכ"ד מטעם משרד השיכון.
  10. מענק מקום וכפייה ללקיחת הלוואת משכנתה מיותרת.

 

הצגת בבעיות והצעת פתרונות נדרשים

  1. בהלוואות מוכוונות, אין אפשרות לקיחה עם לוח תשלומים הכולל בתוכו גרייס מלא או חלקי –

לקוחות צעירים רבים, במיוחד רוכשים ב"מחיר למשתכן", אך לא רק, נאלצים להתחיל לשלם את המשכנתא עוד לפני הכניסה לדירה וכשהם משלמים גם שכירות. הצורך נוצר עקב מגבלות הון עצמי וכחלק מהסדר התשלומים מול הקבלן. התוצאה הינה שהלקוחות פונים בדרך כלל ללוחות תשלום מסוג גרייס המייקרים את עלות ההלוואה, מאפשרים להם לעמוד בתשלומים כל עוד לא נכנסו לדירה גם אם מרעים את מצב תזרים המזומנים שלהם. הפתרון הפשוט המוצע הינו לאפשר מסלולי גרייס בהלוואות זכאות כמקובל בהלוואות מכספי בנק.

  1. תוקף הזכאות קצר מידי –

כיום מותר ללקוח לממש את הזכאות רק אם המימוש הינו עד שנה מיום חתימת החוזה. בפועל עקב חתימה מוקדמת על עסקת רכישה במסגרת מחיר למשתכן ישנם מקרים רבים בהם הלקוח נזקק לכספי המשכנתא יותר משנה אחרי חתימת חוזה, שכן הוא אינו נדרש למשכנתא בשלבים אלה. הדבר נובע מפרויקטים רבים בהם נדרש הון עצמי של 25% או התשלומים הינם בשיטת 80-20, מה שגורם למצב בו אין צורך לקחת את המשכנתא. חשוב להבין כי דחיה של מועד לקיחת המשכנתא היא דבר נכון, נחוץ ויעיל ויכולה להביא לחיסכון ניכר בעלויות לזכאי. אנו ממליצים שלא לקבוע תוקף לזכאות או להאריכה אוטומטית עד לסיום הבניה למי שחתם על חוזה רכישה.

  1. הפעלת מסלולי ריבית קבועה לא צמודה –

בעבר הלוואות הזכאות היו צמודות למדד ב80%. כיום קיים ביקוש ער של לקוחות מעדיפים הלוואות שאינם צמודות למדד. הלוואת הזכאות צמודה למדד ב100% מה שמונע מלקוחות לקחת אותה. אנו ממליצים להכניס מסלול של קבועה לא צמודה בזכאות באותו מנגנון ולהחזיר את הזכאות ל80% הצמדה למדד.

  1. מדרגות משיכת כספי הלוואה מאושרת בבנייה עצמית –

בהלוואת הזכאות מותר למשוך עד 30% בגמר יסודות, 50% בגמר שלד ואת היתרה בסיום הבניה. מאז הותקנו תקנות אלה, הורה בנק ישראל כי אסור לקחת במשכנתא יותר מ-33% במסלולים מסוימים ו67% במסלולים אחרים. נוצר מצב שכאשר יש זכאות גדולה והלקוח לוקח רק זכאות (קבועה צמודה) ופריים לדוגמא, יש לו בעיה למשוך כספים לפי שלבי התשלום.

מוצע לאפשר שחרור כספי הלוואות ממגבלת שחרור של תת הלוואה כיחידה שלמה, להתאים את השחרור על פי חוק התקדמות הבניה ולהסיר את פלונטר הסתירה בין ההוראות לביצוע, או לשנות משקולות לשחרור הכספים בחוק.

 

  1. העלאה "שקטה" של ריביות המשכנתה על ידי הבנקים –

הבנקים מודדים כיום את הריבית בהלוואה על פי "מרווח כולל" לכל התיק. מה שייקר את הריביות בשקט ומבלי שהציבור הבין את הפטנט. עובדתית, עד לפני מספר חודשים חישבו הבנקים בהלוואות זכאות מרווח נמוך. כיום הם פשוט מוציאים את הזכאות מחישוב המרווח. שתי השיטות הנ"ל מעלות בפועל ריביות ללקוחות בעוד הבנק בפועל מקבל גם פיצוי על ביצוע הלוואת הזכאות מהמדינה.

אנו מציעים:

  1. לאכוף על הבנקים לייצג את המרווח על פי הריבית שהם מקבלים מהמדינה פחות עלות הגיוס לתקופה זו, או להגדיר מנגנון שקוף וגלוי אחר שיחייבו את הבנקים לעבוד לפיו.
  2. ליצור שקיפות מלאה וגילוי באשר לפיצוי אותו מקבלים הבנקים מהמדינה על הלוואת הזכאות.
  3. לדרוש מהבנקים לפרסם עלויות גיוס כפי שהיה נהוג עד שנת 2011 מה שאפשר לציבור לבחון כדאיות חלופות אובייקטיבית.
  4. הקלת הנטל הבירוקרטי בהגשת בקשה להכרה בזכאות דיור ומנעת חסימת בדיקה –

הגשת בקשה לאישור הזכאות כיום מתישה מאוד. הלקוחות נדרשים להגיע יחד לפגישה באחד הבנקים, להזמין מסמכים שיש קושי רב להשיגם ועוד. דוגמה אחת הינה האישור הצבאי אותו ניתן לקחת אך ורק בבסיס הקריה בתל אביב. זאת ועוד, תעודת הזכאות מוחזקת בידי הבנק, אשר בדרך כלל דורש שבוע המתנה להעברת התעודה בין הבנקים. במציאות בה ריביות נשמרות ל- 12 ואפילו ל- 24 יום, הדבר מעקר את היכולת של הלקוח להשוות מחירים ולנסות להשיג עסקה משתלמת עבורו. זאת ועוד,

לקוח אשר חתם על חוזה וזקוק למשכנתה מהירה עלול להיתקע בתהליך לזמן ארוך אשר ימנע ממנו בפועל את היכולת לקבל את המשכנתא לזכאים, כך שהוא נאלץ לוותר עליה.
אנו מציעים להפוך את הגשת המסמכים להגשה באינטרנט, כשם שהדבר מתבצע בתעודת זכאות למחיר למשתכן. כמוכן, אנו מציעים להפוך גם את התעודה עצמה לאלקטרונית וחתומה אלקטרונית (ויש תקדימים רבים למסמכים מאושרים אלקטרונית ע"פ חוק כגון: נסח טאבו, חשבוניות מס וכו'), כזו שתוחזק בידי הזכאי ולא בידי הבנק. את התעודה יוכל הזכאי להגיש לבנקים השונים ובכך לקבל הצעות מכולם על בסיס זה ובסוף יחליט באיזה בנק לבצע את הלוואת הזכאות, כאשר לבנק הנ"ל יביא את המקור.

  1. סכומי הזכאות לא עודכנו מאז שנת 2002 (15 שנות קיפאון באי התאמה לגובה משכנתא נדרש)

בעוד מחירי הדיור עלו בשנים האחרונות ביותר מ-100%, חוק הלוואות לדיור 1992 קובע את סכום כספי הזכאות כסכום במספר ולא כערך דינמי הקשור למחירי הדירות, כאשר בתיקון לחוק משנת 2002 נקבעו סכומי הזכאות בפעם האחרונה וכאמור איבדו כל קשר למציאות המחירים בשוק ובמשתמע באחוז הסיוע.
ע"פ כללי בנק ישראל, אם מעל 50% מכספי המשכנתא ניתנים בכספי זכאות בערבות המדינה אזי לא חלים עליהם מגבלות המימון של ב"י כלומר, ניתן לקבל מימון של עד 95% משווי הנכס. בסכומים הקיימים אין כמעט אפשרות לעמוד בנתונים הללו והגדלת הסכומים, תאפשר רכישה באחוז מימון גבוהה אצל זוגות צעירים וכן רכישה של זוגות צעירים בפריפריה, ללא הון עצמי גדול. חשוב לציין כי הגדלת הסכום הינה בסמכות שר השיכון, שר האוצר ו-ועדת הכספים, כך שאין צורך בחקיקה מיוחדת לשם כך. אנו מציעים להגדיל את סכומי המשכנתה בזכאות לזכאים בהתאם לעליית מחירי הדיור.

 

  1. עיוותים בחישוב "הקצאת ההון למשכנתא לזכאים" ולמשכנתאות שמייקרים את העלויות –

חישובי הקצאת ההון אינם מופרדים לפי מקורות ואחראים, למרות שהמשכנתאות לזכאים אינן מסכנות את יציבות הבנקים בהיותן במימון המדינה או באחריותה, מה שגורם להגדלת הקצאת ההון ללווים במשכנתא ולייקור עלויותיה.

הגבלות בנק ישראל קובעות הקצאות הון שונות על פי אחוזי המימון של הלקוח ולפיהן הפרשות של הבנקים = ייקור הריביות ללקוח. המטרה המוכרזת של בנק ישראל במהלך היתה ל"שמור על יציבות הבנקים בשל הסיכון במימון גבוה". אך כיוון שמדובר בהעמדת כספי מדינה וממקורותיה, הרי שאין להגדיל את הקצאת הסיכון ללקוח ולגרום שדווקא הנזקקים והמועדפים ישלמו יותר.

הוראות בנק ישראל בנושא הקצאת הון, אינן מבדילות בין זכאים (מימון בערבות מדינה ומכספי מדינה) ללא זכאים בכל הקשור להקצאות ההון. לכן, במקרים בהם אחוז גבוה מההלוואה הוא הלוואת זכאות, ההקצאה והריביות תהיינה גבוהות יותר שכן הן יחושבו על פי הקצאה של מעל ל- 60%. זאת למרות שהבנק עצמו, במקרים רבים, יסכן אך ורק כ- 45% ופחות מכספים ממקורותיו ושאר כספי ההלוואה יגיעו מהמדינה או באחריותה. אנו מציעים לקבוע כי ההקצאות הון של הבנקים תהיה אך ורק ביחס לסכומי המשכנתאות שממקורותיהם בלבד ובאחריותם בלבד.

  1. קשיים לזכאי סיוע בשכ"ד מטעם משרד השיכון –

ראשית, קיימת בעיית הטמעה בקרב פקידי בנקים הטוענים במקרים רבים כי זכאי משרד השיכון לסיוע בשכ"ד אינם זכאים להלוואת משכנתא לזכאים. שנית, עידכון תעודת הזכאות נתקל בקשיים שכן בתעודת הזכאות לסיוע  בשכ"ד אין התייחסות למספר האחים. זאת ועוד, לעיתים רבות דורשים בבנקים להפסיק את הסיוע בשכ"ד עם קבלת המשכנתא, למרות שבמקרים רבים, כגון מחיר למשתכן או ברכישה אחרת מקבלן, הדירה תהיה מוכנה רק בעתיד (שנתיים או אפילו חמש שנים מיום חתימת החוזה ולקיחת המשכנתא).

  1. מענק מקום וכפייה ללקיחת הלוואת משכנתה מיותרת-

ישנם לקוחות הזכאים למענק מקום אך אינם זקוקים למשכנתא מעבר לכך. במציאות הקיימת בה מענקי משרד השיכון והלוואת הזכאות תלויים בביצוע מהבנקים למשכנתאות, כדי לממש את מענק המקום חייבת המשפחה לקחת הלוואה מיותרת עבורה על מנת לקבל את הזכאות. מוצע כי יתאפשר לציבור לקחת את מה שצריך, ולקבל את שמגיע לו ללא התליית שירות בשירות.

סיכום

הצפת הבעיות והצעת הפתרונות המוצגות במסמך זה הינן פרי של ניסיון מצטבר בעבודת שטח (פרקטיקה) עם אלפי זכאים למשכנתאות. אנו מאמינים כי קבלה של ההמלצות או חלקן ותיקון ההוראות / חקיקה בהתאמה יסייע לאזרחי ישראל לנצל את זכותם על פי חוק ולהצליח לממש את חלום הדירה הנכסף עם פחות הסתבכויות וקשיים.

אנו עומדים לרשותכם לכל סיוע והבהרה שידרשו.

 

בכבוד רב,

יוסי סולניק

יו"ר עמותת יועצי מימון לדיור